Согласно п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

 

В силу ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

 

Часть 1 ст. 57 Закона о недвижимости регламентирует, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

 

Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

 

Таким образом, законодательством предусмотрены требования об одновременности перехода прав на земельный участок и расположенное на нем здание, которые могут находиться в общей собственности и, соответственно, подпадать под действие ч. 1 ст. 42 Закона о недвижимости.

 

Однако, согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, при отчуждении доли в праве на земельные участки обязанность нотариального оформления сделки не требуется, если с указанными земельными участками отчуждается основной объект.

 

Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок в рассматриваемом случае следует судьбе помещения в силу прямого указания закона и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок. То есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, к отчуждению такой доли, соответственно, не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие отчуждение долей в праве собственности на вещи.

 

Нотариальная форма договора отчуждения помещения в здании, здания и одновременно с ними в силу указания закона также и доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором они расположены, не требуется.